Crédito Aprovado até à Escritura: Checklist para o Comprador

A aprovação do crédito não significa que o processo esteja concluído. Entre a decisão do banco e a formalização ainda é necessário alinhar prazos, confirmar que a proposta final corresponde ao que foi escolhido, completar verificações do imóvel, preparar impostos, seguros e fundos próprios e coordenar todas as partes.

Use esta checklist como mapa de trabalho. Banco, vendedor, comprador, mediador e profissional jurídico podem ter tarefas diferentes; uma falha de calendário pode colocar em risco o prazo do CPCV.

Resposta rápida: os quatro prazos que devem estar no mesmo calendário

Registe numa única linha temporal:

• validade da FINE e da proposta aprovada;
• período obrigatório de reflexão;
• prazo previsto no CPCV para formalizar;
• validade e data de emissão dos documentos do imóvel.

Segundo o Banco de Portugal, na aprovação a instituição entrega nova FINE e minuta do contrato. A instituição fica vinculada à proposta durante um prazo mínimo de 30 dias e o cliente e eventual fiador dispõem de um período mínimo obrigatório de reflexão de sete dias.

Não marque a formalização contando apenas os dias do banco. Confirme disponibilidade das partes, documentos, impostos e eventuais cancelamentos de hipoteca.

1. Compare a FINE aprovada com a proposta escolhida

Abra a simulação que serviu de base à decisão e compare-a com a FINE aprovada:

• montante, prazo e finalidade;
• tipo de taxa e duração de cada fase;
• TAN, TAEG e MTIC;
• prestação inicial;
• seguros, conta e produtos facultativos;
• spread base e condições de bonificação;
• comissões e encargos;
• garantias e fiadores;
• condições especiais ou documentos ainda em falta.

Uma alteração aparentemente pequena pode afetar o custo ou a capacidade de concluir. Peça esclarecimento por escrito e leia a minuta antes de aceitar.

2. Verifique condições da avaliação e do financiamento

Confirme o valor considerado pelo banco, o montante efetivamente financiado e a parcela que terá de suportar com capitais próprios. Se o preço, avaliação ou documentação mudou, peça ao banco confirmação de que a aprovação se mantém.

Não comprometa toda a liquidez na entrada. Separe impostos, registos, seguros, despesas contratuais, mudança e uma reserva para trabalhos urgentes.

3. Atualize o dossiê do imóvel

Antes da formalização, confirme com o profissional responsável:

• certidão permanente predial e pedidos pendentes;
• caderneta predial;
• licença de utilização ou prova de dispensa, quando aplicável;
• certificado energético;
• declaração do condomínio e situação de encargos, quando aplicável;
• direitos de preferência ou comunicações necessárias;
• cancelamento ou transmissão de hipotecas e outros ónus;
• identificação e poderes de todos os intervenientes.

A aprovação bancária não substitui estas verificações.

4. Coordene seguros e produtos associados

Confirme quais os seguros exigidos pelo contrato, capital seguro, coberturas, beneficiário e data de início. Evite pagar cobertura demasiado cedo, mas não chegue à formalização sem a documentação exigida pelo banco.

Nos produtos facultativos, confirme o custo, o efeito no spread e o que acontece se deixar de os manter. O Portal do Cliente Bancário explica os direitos e deveres na contratação.

5. Prepare impostos, fundos e comprovativos

A Autoridade Tributária explica o IMT e o Imposto do Selo na compra da casa. Confirme o cálculo e o momento de pagamento para o caso concreto.

Prepare uma folha com:

Confirme limites de transferência, origem dos fundos e forma de pagamento aceite. Não deixe estas verificações para a véspera.

6. Marque a formalização com informação completa

O Casa Pronta permite tratar compra, financiamento hipotecário e registos num só balcão, mas o processo também pode usar outras formas legalmente admissíveis. Confirme local, data, hora, lista de documentos, intervenientes e pagamentos.

Envie uma confirmação escrita a todas as partes com tarefas pendentes e responsável por cada uma.

7. Faça uma visita final

Próximo da formalização, confirme se o imóvel será entregue no estado acordado:

• equipamentos, mobiliário ou anexos incluídos;
• ausência de novos danos evidentes;
• imóvel livre de pessoas e bens, se assim foi acordado;
• número de chaves, comandos e códigos;
• leituras de água, eletricidade e gás;
• limpeza e remoção de resíduos;
• trabalhos prometidos no CPCV.

Registe por escrito qualquer diferença relevante antes da assinatura. A visita final não substitui uma inspeção técnica.

8. No dia da assinatura

Leve identificação válida e os documentos pedidos. Leia os elementos essenciais antes de assinar: imóvel, preço, pagamentos, financiamento, garantias, entrega das chaves e registos. Guarde cópias do título, contrato de crédito, comprovativos fiscais, apólices e recibos.

Checklist de 72 horas

• Banco confirma disponibilidade do financiamento.
• Fundos próprios e limites de transferência estão preparados.
• IMT e Imposto do Selo foram confirmados.
• Seguros entram em vigor na data correta.
• Documentos do imóvel foram revistos.
• Visita final está realizada ou marcada.
• Todas as partes confirmaram hora e local.
• Entrega de chaves e leituras está combinada.

Este artigo é informação geral. A coordenação do processo deve ser validada pelo banco e pelos profissionais jurídicos, fiscais e registrais responsáveis pelo caso.