CPCV: 12 Pontos que o Comprador Deve Confirmar Antes de Assinar

O contrato-promessa de compra e venda, normalmente designado CPCV, deve refletir o negócio que as partes realmente acordaram. Não use uma minuta genérica sem verificar se protege as condições específicas da compra.

A checklist

1. Identificação das partes: nomes, NIF, estado civil, representação e legitimidade para vender.
2. Identificação do imóvel: descrição predial, artigo matricial, fração, anexos, garagem e arrecadação.
3. Preço total: valor e forma de pagamento claramente discriminados.
4. Sinal: montante, data, comprovativo e destino do pagamento.
5. Financiamento: condição que define o que acontece se o crédito não for aprovado, quando essa proteção foi acordada.
6. Documentação: quais os documentos a entregar e até quando.
7. Encargos: tratamento de hipotecas, penhoras, dívidas de condomínio, arrendamentos ou outros direitos.
8. Estado do imóvel: equipamentos, mobiliário, obras prometidas e condição de entrega.
9. Prazos: data ou mecanismo objetivo para marcar a formalização.
10. Direito de preferência: responsabilidades e impacto no calendário quando aplicável.
11. Incumprimento: consequências para cada parte, incluindo o tratamento do sinal.
12. Comunicações: moradas e meios válidos para avisos e marcações.

Verificações antes do sinal

Peça a certidão predial, a caderneta, a documentação de utilização e o certificado energético. Confirme também a identidade do titular e a existência de registos pendentes. A certidão permanente predial permite consultar os registos em vigor e pedidos pendentes.

Não existe uma cláusula universal

O prazo, a percentagem do sinal e as condições de financiamento dependem do acordo. Se a compra depende de crédito, venda de outro imóvel, licenciamento, obras ou de uma verificação técnica, essas condições devem ser avaliadas e redigidas de forma adequada.

Peça a um advogado ou solicitador independente para rever o documento antes da assinatura. Este artigo é uma lista de preparação e não constitui aconselhamento jurídico.

Forma, sinal e três cenários que convém escrever

O artigo 410.º do Código Civil contém requisitos próprios de forma e, nas promessas relativas a edifícios abrangidas pelo n.º 3, reconhecimento presencial de assinaturas e certificação da licença. Não presuma que a simplificação do ato definitivo eliminou as formalidades do CPCV; peça ao profissional que confirme o regime do imóvel e a forma adequada.

O sinal pode perder-se por incumprimento imputável a quem o prestou ou dar lugar à exigência do dobro quando o incumprimento é imputável a quem o recebeu, nos termos do artigo 442.º. Um atraso ou recusa de crédito não produz automaticamente esse resultado: importa o contrato, a causa e a qualificação do incumprimento. A execução específica prevista no artigo 830.º é outra via cuja aplicação requer análise jurídica.

Exemplo fictício: num preço de 250.000 € com sinal de 25.000 €, o saldo do preço é 225.000 €. A entrega do sinal não é um custo adicional ao preço. Se o banco apenas financiar 198.000 €, faltam ainda 27.000 € para esse saldo, além de impostos e despesas. Faça essa conta antes de assumir uma obrigação sem proteção financeira.

Próximo passo: leve a checklist, a proposta bancária e o dossiê do imóvel ao advogado ou solicitador antes de pagar. Uma cláusula deve definir factos verificáveis, prazos e efeitos, sem copiar uma garantia que as partes não aceitaram.

Revisão editorial: 21/10/2026. Fontes: Código Civil, artigos 410.º e 440.º–442.º e artigo 830.º, versão atualizada disponibilizada pela PGR Lisboa. Não é uma minuta nem uma validação jurídica do contrato.