Les éléments à réunir avant la vente pour faire évaluer l’acquisition, les dépenses, les travaux et un éventuel remploi.
En bref
- Préparez le dossier avant d’accepter.
- Conservez facture et paiement.
- Le remploi exige une analyse individuelle.
Le résultat fiscal ne peut pas être estimé sérieusement avec les seuls prix d’achat et de vente. Les dates, le mode d’acquisition, la résidence fiscale, l’usage du bien, les dépenses justifiées et un éventuel remploi sont importants.
Avant d’accepter une offre, réunissez le titre d’acquisition, les taxes et frais d’enregistrement, les factures et paiements des travaux, les coûts de vente, la facture de médiation, le crédit, les quotes-parts de propriété, l’historique d’usage et le projet de remploi.
L’article 51 du Code de l’IRS encadre certaines dépenses documentées. L’administration fiscale présente les conditions générales du remploi. Faites établir plusieurs scénarios par un professionnel fiscal portugais. Cette liste ne constitue pas un calcul personnalisé.
Gain, liquidités et impôt
Exemple fictif : réalisation de 300 000 € moins acquisition déjà corrigée de 180 000 € et frais admis de 20 000 € donne 100 000 € de gain avant règles d’inclusion/exclusion, pas d’impôt. Le remboursement du crédit n’est pas automatiquement une dépense déductible. Voir CIRS 50 et 51.
Deux voies de remploi
L’article 10 du CIRS prévoit pour la résidence principale des conditions propres d’usage/adresse fiscale, de destination, de déclaration et de délais. La fenêtre générale est de 24 mois avant à 36 mois après la vente. Le montant pertinent part du prix de réalisation moins remboursement admissible du prêt d’acquisition, pas seulement du gain.
Les paragraphes 7–9 ajoutent l’acquisition d’autres biens au Portugal destinés à la location résidentielle avec loyer plafonné. Le DL 97/2026, article 18(3), vise les transmissions du 01/01/2026 au 31/12/2029. Il exige la fenêtre 24/36 mois et l’intention déclarée dans l’IRS de l’année de vente. Faites vérifier plafond de loyer et dates.
Conditions ultérieures : mise en location sous six mois après remploi ou vente si postérieure, sauf empêchement justifié ; au moins 36 mois loués pendant les cinq premières années ; respect du plafond et absence de vente/donation pendant cinq ans. Les périodes de cinq ans courent à partir du remploi ou de la vente si postérieure. Le non-respect peut supprimer l’avantage. Le remploi partiel n’exclut qu’une part proportionnelle si les conditions sont remplies. Acheter un autre bien ou devenir bailleur n’ouvre pas une exonération automatique.
Révision éditoriale : 21 octobre 2026. Les règles et sources officielles indiquées ont été vérifiées à cette date. Information générale, sans avis juridique, fiscal ou financier individuel.
Sources officielles et références
Liens consultés et cités. Vérifiez la version actuelle applicable à votre situation.
Note éditoriale
Contenu préparé par FRANETIC à partir de sources identifiées. Les sujets juridiques, fiscaux, bancaires, techniques ou urbanistiques exigent une validation individuelle.
