IMT, Stempelsteuer, Registrierung, Finanzierung, Versicherungen und Arbeiten realistisch budgetieren.
Trennen Sie Kaufpreis, Steuern, Abschluss, Finanzierung und spätere Ausgaben. Pauschale Prozentsätze können irreführen.
Der Kauf kann IMT und Stempelsteuer auslösen. Nutzen Sie die aktuellen Angaben der portugiesischen Steuerbehörde. Hinzu kommen Abschluss und Register; Casa Pronta veröffentlicht Leistungen und Preise.
Bei Finanzierung gehören Bewertung, Gebühren, Versicherungen und Hypothekenregistrierung ins Budget. Planen Sie außerdem Rechtsprüfung, Inspektion, IMI, Gemeinschaftskosten, Arbeiten und Reserve ein.
Steuern und Liquidität 2026
Für IMT gilt grundsätzlich der höhere Betrag aus Kaufpreis und Steuerwert VPT; Nutzung, Gebiet und Käufer sind relevant. Der allgemeine Erwerbsstempel beträgt 0,8 %. Für Kredite nach TGIS Position 17.1 mit mindestens fünf Jahren Laufzeit sind es 0,6 %. Vergünstigungen sind gesondert zu prüfen.
Auf dem Festland sieht IMT Jovem 2026 vollständige Befreiung bis 330.539 € und teilweise Begünstigung bis 660.982 € vor: erstmaliger Erwerb als Hauptwohnsitz, höchstens 35 Jahre bei Übertragung, im Erwerbsjahr nicht als unterhaltsabhängige Person in der portugiesischen IRS-Erklärung erfasst und Ausschluss bei Wohnimmobilieneigentum oder Teilrechten zum Erwerbszeitpunkt oder während der drei Vorjahre. Jeder Käufer wird einzeln geprüft; Erwerbsstempelvergünstigungen haben eigene Regeln. Alter allein reicht nicht; Inselregelungen unterscheiden sich.
CIMT Artikel 17 Absätze 10–12 sieht seit 2026 für Wohnimmobilienkäufe durch Nichtansässige 7,5 % vor, mit Ausnahmen für frühere portugiesische Steueransässigkeit, Ansässigkeit binnen zwei Jahren oder begünstigte Wohnvermietung. Bei den letzten beiden Fällen ist die Aufhebung des Differenzbetrags zu beantragen; Voraussetzungen und Fristen gelten, darunter sechs Monate ab maßgeblichem Ereignis für den Antrag. Staatsangehörigkeit ist keine Steueransässigkeit.
Die staatliche Kreditgarantie ist ein anderes Instrument: begünstigte Verträge bis 31.12.2026, erster Hauptwohnsitz bis 450.000 €, vorbehaltlich Bankprüfung. Sie bezahlt weder Erwerbssteuern noch erlässt sie Schulden.
Fiktives Beispiel ohne Steuerberechnung: Preis 250.000 €, Darlehen 200.000 €, bereits gezahlte Anzahlung 25.000 €. Eigenmittel für den Preis insgesamt 50.000 €; beim Abschluss fehlen davon noch 25.000 €. Berechnete Steuern, Angebote und Reserve zusätzlich einplanen, Anzahlung nicht doppelt zählen. Jahreskosten getrennt erfassen.
Redaktionell geprüft: 21.10.2026. Quellen: CIMT12, CIMT9, CIMT17 und Stempeltabelle. Individuelle Steuerberechnung bestätigen lassen.
Offizielle Quellen und Referenzen
Im Text aufgerufene und zitierte Links. Prüfen Sie die aktuelle Fassung für Ihren Fall.
Redaktioneller Hinweis
Von FRANETIC anhand genannter Quellen erstellt. Allgemeine Informationen; rechtliche, steuerliche, bankfachliche, technische und planungsrechtliche Fragen brauchen Einzelfallprüfung.
