Qué reunir antes de vender para que un profesional fiscal evalúe adquisición, gastos, mejoras y posible reinversión.
En resumen
- Prepare el expediente antes de aceptar.
- Conserve factura y pago.
- La reinversión exige revisión individual.
El resultado fiscal no se calcula responsablemente solo con los precios de compra y venta. Influyen las fechas, forma de adquisición, residencia fiscal, uso del inmueble, gastos documentados y posible reinversión.
Prepare antes de aceptar una oferta: título de adquisición, impuestos y registro, facturas y pagos de obras, costes de venta, factura de mediación, hipoteca, cuotas de titularidad, historial de uso y plan de reinversión.
El artículo 51 del Código del IRS regula determinados gastos y mejoras documentados. La Autoridad Tributaria explica condiciones generales de reinversión. No suponga que toda obra es aceptable ni que comprar otra casa basta. Solicite escenarios escritos a un profesional fiscal portugués. Esta lista no es un cálculo individual.
Ganancia, liquidez e impuesto
Ejemplo ficticio: 300.000 € de realización menos 180.000 € de adquisición ya corregida y 20.000 € de gastos admitidos dan 100.000 € de ganancia antes de reglas de inclusión/exclusión, no de impuesto. La amortización hipotecaria no es automáticamente un gasto deducible. Véanse CIRS 50 y 51.
Dos vías de reinversión
El artículo 10 del CIRS exige para vivienda habitual uso/domicilio fiscal, destino, declaración y plazos propios. La ventana general es de 24 meses antes a 36 después de la venta. No se reinvierte simplemente la ganancia: se parte del valor de realización menos amortización elegible del préstamo de adquisición.
Los apartados 7–9 añaden adquisición de otros inmuebles en Portugal para alquiler residencial con renta limitada. El DL 97/2026, artículo 18(3), comprende ventas de 01/01/2026 a 31/12/2029. Exige la ventana 24/36 meses e intención declarada en el IRS del año de venta. Compruebe límite de renta y fechas con un profesional.
Después exige iniciar alquiler en seis meses desde reinversión o venta si posterior, salvo impedimento justificado; arrendar al menos 36 meses durante los primeros cinco años; respetar el límite y no vender/donar durante esos cinco años. Los períodos de cinco años cuentan desde la reinversión o venta si posterior. Incumplir puede retirar el beneficio. Reinversión parcial solo excluye proporcionalmente si se cumplen requisitos. Comprar otra casa o ser arrendador no implica exención automática.
Revisión editorial: 21 de octubre de 2026. Se comprobaron las reglas y fuentes oficiales indicadas. Información general, no dictamen jurídico, fiscal o financiero individual.
Fuentes oficiales y referencias
Enlaces consultados y citados. Compruebe la versión actual aplicable a su caso.
Nota editorial
Contenido preparado por FRANETIC con fuentes identificadas. La información general no sustituye validación jurídica, fiscal, bancaria, técnica o urbanística.
